土地出让金返还

根据中华人民共和国土地管理法规定，土地出让合同约定的土地使用权的出让金，在出让的土地使用权期限届满后，应当全部返还给土地使用权的取得人或者继承人。如土地使用权在期限届满前被收回，出让金应当在收回时全部返还给土地使用权的取得人或者继承人。此外，根据国家发展和改革委员会、国土资源部等多部门联合印发的《关于做好国有土地使用权出让金结余资金处置工作的通知》的规定，在土地使用期限届满之前，如果土地使用权被收回或撤销，出让金应当和利息一并返还。如果土地使用期限届满后，取得人不履行缴纳地价款等合同约定的义务，土地使用权被收回，则返还的出让金除扣除已经缴纳的土地价款等应收费用外，应当加收相应的利息，返还给土地使用权取得人或继承人。

土地出让金国企购买

其背景在于，2022年房地产市场疲软，地方国企尤其地方城投拿地托市的情况明显增加，一方面可以托底土地市场，另一方面可做大政府性基金收入规模，但存在虚增卖地收入的嫌疑。

如果地方国企尤其城投购置的土地长期不开工或者没有使用目的，那么可能就会被认定为虚增，相应通过该类资金化债的行为也可能被认定为虚假化债。

如何摸底？2018年10月，监管部门已完成了隐性债务的摸底统计。

对于隐性债务的处理，监管提出两大方向：一方面坚决遏制增量，另一方面积极稳妥化解存量。

诸多地方公布了隐性债务化解方案，大多要求在5—10年间将隐性债务化解完毕。

近年来，通过财政资金化解隐性债务的案例增加。

据广发固收统计，2022年全口径土地出让金5.55万亿（根据土拍情况、拿地企业数据整理），同比下降26%。

其中2022年住宅用地城投拿地金额2.24万亿，占比高达54%。

分季度看，2022年一季度至四季度，城投拿地占比逐步上升，四个季度分别为43%、45%、51%、65%。

地方国企需提供出让地块编号、购置土地所对应项目的立项批复文件、可行性研究报告、工程施工合同、工程项目进度表等材料。

一些市场数据测算显示，城投拿地后开工率较低。

安信固收团队统计数据显示，2021年三轮集中供地中15个样本城市共成交地块1493宗，截至2022年12月20日，827宗地块已开工，开工率为55%，而同期城投拿地开工率仅27%。

安信固收还测算称，城投拿地暂缓开工主要涉及四种项目，保障房项目、特定慢周转项目、去化预期不乐观的项目、出于托底拿地本身暂无开发计划的项目。

财政部去年10月印发《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》提出，严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

如果融资平台使用的资金是财政资金，拍入的土地没有实际项目、没有使用目的或者长期不使用土地，这样基本可以确定是虚增土地出让收入。

一些债务监管人士则认为，如果确认为虚增土地出让收入，那么通过该类资金化债的行为也可能被认定为虚假化债。

此外，国企融资拿地的过程中也可能新增隐性债务。

去年5月某省份下发通知，要求辖区各地排查新增隐性债务情况。

一位熟悉地方投融资业务的人士表示，根据现行规定，签订土地出让合同后，需在一定期限内支付50%的土地款，剩余50%在未来一定期限内缴清。

财政部数据显示，2022年国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。

财政部部长刘昆3月1日在国新办发布会上表示，土地出让收入列地方的政府性基金预算，是地方政府性基金预算的主体。

从全国地方政府性基金预算的情况看，有部分收入调入一般公共预算使用，约占地方政府性基金预算的15%左右，去年虽然出现了下降的情况，但对地方一般公共预算支出的影响是可控的。

由于具体数据尚待决算才能确定，若按照2022年土地出让收入减收约2万亿元匡算，影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

“土地出让收入是毛收入，收入减少的同时，也会相应减少拆迁补偿等成本性支出。

我为什么专门说明一下这个情况，因为收支之间是联动的，所以它的收入下降影响并没有那么大。

”刘昆称“中国地方政府的债务主要是分布不均匀，一些地方债务风险较高，还本付息压力较大。

我们已督促有关地方切实承担主体责任，抓实化解政府债务风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

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